L’objectif du projet consiste en l’analyse du marché acquisitif du logement en Wallonie au-delà de la publication annuelle des statistiques, sur ce marché, par les services publics fédéraux.
Le projet permet d’approfondir les données collectées annuellement par la DGSIE-Statistics Belgium et de compléter celles-ci en utilisant des sources différentes. Plus précisément, il tente de dresser les éléments de base de modélisation des prix en Wallonie ainsi que de mettre en rapport ces prix avec les attributs démographiques et économiques des communes wallonnes. La représentation graphique et cartographique des indicateurs de prix disponibles et des autres caractéristiques communales vise à percevoir plus efficacement la situation actuelle et l’évolution temporelle du marché acquisitif résidentiel en Wallonie.
L’Observatoire ambitionne d’étudier le marché du logement – à l’échelle des communes wallonnes – au cours de la dernière décennie. Quatre segments du marché sont analysés : les terrains à bâtir, les maisons d’habitation ordinaires, les villas, les bungalows, les maisons de campagne, les appartements, et les studios.
L’Observatoire suit les indicateurs suivants :
- L’évolution démographique,
- L’évolution de la taille du marché,
- L’évolution du nombre de permis de bâtir,
- L’évolution des prix d’acquisition,
- L’accessibilité financière du logement,
- La délimitation des sous-marchés acquisitifs,
- La modélisation hédonique des prix.
Au cours des travaux préparatoires de l’Observatoire des prix du logement, un premier essai de modélisation a recherché les déterminants du prix du logement à l’échelle des arrondissements wallons. L’influence de la dépendance des personnes âgées (calculée comme le ratio de la population âgée de 65 ans ou plus à la population active) a été testée sur l’évolution à la baisse du prix.
En effet, le vieillissement de la population est une tendance démographique actuelle, de plus en plus importante en Europe, qui pose la question de la concurrence générationnelle et la cession massive du patrimoine immobilier du ‘papy boom’. De nombreuses études scientifiques étrangères récentes, y compris en France, s’y sont intéressées.
Les données relatives à l’évolution des indicateurs démographiques et économiques ont été recueillies pour la période 2001-2013, dans le cadre de l’étude exploratoire. En avant-goût de l’Observatoire, d’autres indicateurs (le taux de divorces, le taux de mortalité, le revenu moyen, le nombre de permis de bâtir) ont été mesurés.
Le premier rapport de l’Observatoire des prix immobiliers est prévu pour le courant de l’année 2017. Il exploitera une partie des micro-données sur les transactions des biens immobiliers individuels détenues par le SPF Economie. Pour le futur, l’Observatoire des prix tentera d’inclure de nouvelles dimensions telles que le patrimoine immobilier ou l’accessibilité financière au logement. Plus précisément, une analyse de définition des sous-marchés se basera sur le type de complexe résidentiel (agglomérations, banlieues, zones résidentielles des migrants alternants) ainsi que sur la méthode du clustering. Ce projet ouvrira de nombreuses perspectives et répondra à un besoin important pour la politique du logement en Wallonie.